Разбираем экономику инвестиций на примере проекта: «Лунная Поляна» в Архызе
Есть гостиничный номер в собственности. Пока владелец отдыхает в другом месте или занимается своими делами, объект может принимать туристов.
Следующий вопрос вполне закономерен: а сколько на этом можно заработать?
В одном из проектов в Архызе заявлена доходность от 14% годовых и предусмотрены ежемесячные выплаты собственникам. Но одна цифра сама по себе мало что объясняет. Гораздо интереснее понять, откуда вообще появляются эти деньги.
На самом деле логика довольно прозрачная.
Все начинается с гостей
Чтобы гостиничный номер приносил доход, в нем должны останавливаться люди.
Поэтому первый важный показатель — загрузка. Если номер занят большую часть востребованных дат, он активнее участвует в гостиничной выручке. Если остается свободным — заработать в эти дни он не может.
На загрузку влияет сразу несколько вещей:
- популярность самого курорта;
- сезон;
- расположение объекта;
- качество гостиницы;
- уровень сервиса;
- работа управляющей компании;
- цена проживания;
- спрос со стороны туристов.
Отсюда возникает важная мысль. При выборе инвестиционного номера стоит смотреть не только на недвижимость. Нужно смотреть на место, куда люди действительно хотят приезжать.
Вторая часть формулы — цена суток
Но одной высокой загрузки недостаточно. Представим два номера, которые были заняты по 20 дней в месяц. Средняя цена первого — 8 000 рублей за ночь. Второго — 12 000.
Очевидно, что результат будет разным.
Именно поэтому в гостиничном бизнесе большое значение имеет средняя стоимость проживания. Причем она не остается одинаковой весь год.
В высокий сезон цена может быть выше. В более спокойные периоды — ниже. На нее также влияют конкретные даты, спрос и категория номера. Поэтому базовую логику можно представить очень просто:
количество занятых ночей × стоимость проживания = гостиничная выручка.
Уже после этого учитываются расходы на работу гостиницы и управление. Так постепенно формируется финансовый результат собственника.
Кто занимается всем этим каждый день
Здесь есть еще один важный момент. Гостиницей нужно управлять постоянно. Недостаточно один раз выставить цену и ждать гостей весь год.
Нужно работать с бронированиями, реагировать на спрос, менять тарифы, организовывать заселение, контролировать уборку, поддерживать сервис и следить за состоянием объекта. Этим занимается управляющая компания.
В результате собственнику не приходится самостоятельно становиться администратором гостиницы. Он владеет объектом, а операционной работой занимается профессиональная команда. И именно качество этой работы напрямую влияет на результат. Хорошее управление должно помогать одновременно решать две задачи:
привлекать гостей и эффективно работать со стоимостью размещения.
Почему доходность лучше разбирать по частям
Фраза «доходность от 14% годовых» звучит привлекательно. Но перед инвестиционным решением полезнее задать еще несколько вопросов.
Например:
- какая загрузка заложена в расчет;
- какая средняя цена проживания предполагается;
- какие расходы учитываются;
- как оплачивается управление;
- как формируется результат собственника;
- как часто происходят выплаты.
Чем подробнее понятна эта модель, тем меньше остается ощущения, что процент просто появился в рекламном сообщении.
У цифры появляется объяснение.
Есть гости.
Есть загрузка.
Есть стоимость суток.
Есть гостиничная выручка.
Есть расходы.
Есть управление.
И есть результат, который получает собственник.
Выплаты — ежемесячно
В рассматриваемой модели предусмотрены ежемесячные выплаты. Это тоже важная часть предложения.
Инвестор может оценивать не только потенциальный результат за несколько лет, но и регулярный денежный поток от работы объекта. При этом гостиничный бизнес остается гостиничным бизнесом: разные месяцы могут отличаться друг от друга.
Есть более активные сезоны. Есть более спокойные. Меняется загрузка, меняется стоимость размещения. Поэтому результат правильнее оценивать не по одному удачному месяцу, а на более длинном горизонте.
А если приехать самому?
Такая возможность тоже предусмотрена. Собственник может использовать свой номер для проживания до 28 дней в году. Можно приехать в Архыз на зимние каникулы, выбрать несколько дней для катания или, наоборот, приехать летом.
В такие дни номер работает уже не на гостиничный доход, а на отдых владельца. Это стоит учитывать при расчете.
И здесь нет единственно правильного сценария. Кто-то хочет максимально использовать номер как инвестицию. А кому-то нравится идея несколько раз в год самому приезжать в место, которым он владеет. Главное — заранее понимать свой приоритет.
Есть еще стоимость самой недвижимости
Доход от размещения гостей — только одна часть инвестиционной модели. Вторая — сам объект недвижимости.
Собственник не просто получает выплаты от гостиничного бизнеса. У него остается недвижимый актив. Его стоимость со временем может меняться. На нее способны влиять развитие курорта, инфраструктура, туристический поток и спрос на качественное размещение. Конечно, будущий рост цены нельзя считать гарантированным. Но при оценке инвестиции имеет смысл смотреть сразу на две составляющие:
- доход от работы гостиничного номера;
- возможное изменение стоимости самого объекта.
Так картина становится гораздо объемнее.
Что в итоге стоит проверить
Перед покупкой полезно не искать одну «идеальную» цифру, а собрать всю модель целиком.
Стоит узнать:
- какую доходность заявляет проект;
- на каких показателях построен расчет;
- кто отвечает за управление;
- как устроены выплаты;
- что происходит с номером в разные сезоны;
- какие условия собственного проживания предусмотрены;
- как оформляется приобретение;
- какие расходы несет собственник.
И после этого задать себе главный вопрос:
понятно ли мне, за счет чего этот объект должен приносить деньги?
Если ответ — да, принимать решение становится гораздо проще.
Где посмотреть конкретные условия
Проект, который стал поводом разобрать эту модель подробнее, — «Лунная Поляна» в Архызе.
На сайте можно посмотреть доступные номера, условия приобретения, заявленную доходность, формат управления и подробнее изучить инвестиционное предложение.
Перейти на сайт «Лунная Поляна»